«Объединиться, чтобы жить»: как возрождаемая идея покупки жилья «в складчину» помогает молодежи

Бизнес-модель ЖК «Бест Вей» доказала свою эффективность. Благодаря деятельности кооператива тысячи людей по всей России уже смогли решить свои жилищные проблемы.

Местом проведения крупнейшего делового события в мире — форума «Synergy Global Forum» — выбран новейший стадион в Санкт-Петербурге. Только самое интересное происходит не на футбольном поле, а на сцене. Более 50 тысяч человек из 30 стран собрались здесь, чтобы услышать самых известных в мире бизнес-тренеров.

Ключевым спикером стал человек, который не нуждается в долгом представлении — «Железный Арни».

«Надо делать только то, что делает тебя счастливым. Если ты не любишь то, чем занимаешься, то никогда не добьешься успеха. И нужно помнить, что короткого пути к успеху — не бывает!», — обратился к собравшимся Арнольд Шварценеггер.

Перед огромной аудиторией выступают не теоретики, а практики. Люди, которые действительно знают, как добиться успеха. Соорганизатором форума «Синергия» стал известный предприниматель и бизнес-тренер Роман Василенко.

«Я каждому из вас желаю получить все от этой жизни, все от этого форума. Впитать эту всю энергию и сразу сегодня начать действовать, начать принимать решения», — призвал он.
Роман Василенко — председатель правления жилищного кооператива «Бест Вей», или «лучший путь». Это — возрождение хорошо знакомой по советским временам идеи покупки жилья «в складчину». Оптимальный выход для людей с не высокими доходами — самозанятой молодежи и молодых семей. Решается и важная социальная задача — сохранение человеческого капитала и предотвращение «утечки мозгов».

«Жилищный кооператив это действительно не коммерческая организация, которая не имеет цели извлечения прибыли. То есть, это добровольное объединение граждан с целью реализации потребности в жилье. Люди — это как касса взаимопомощи, старая добрая. Люди, собираясь вместе, помогают друг другу», — объяснил Василенко.

Подобная бизнес-модель с успехом работает в Западной Европе, к примеру, в Германии она давно стала привычной. Жилищный кооператив «Бест Вей» ведет свою деятельность даже в странах СНГ, но ключевое и важнейшее направление — вся Россия.

«За эти шесть лет мы показали устойчивую динамику и эта модель реально доказала свою эффективность. Действительно, идет работа, идет постоянное развитие и расширение географии. На сегодняшний день мы охватили всю географию — начиная от Петропавловска-Камчатского заканчивая Калининградом», — констатировал Василенко.

Благодаря деятельности кооператива тысячи людей по всей России уже смогли решить свои жилищные проблемы. Наглядно подтверждая девиз компании — «объединиться, чтобы жить».


источник: https://m.tvzvezda.ru/news/vstrane_i_mire/content/20191051022-mkUu3.html  

Жилищная кооперация может стать одним из способов решения «квартирного вопроса» в России

Эксперты предсказывают, что одним из последствий грядущей реформы долевого строительства станет заметный рост цен на жилье. На фоне сокращения реальных доходов граждан это приведет к падению спроса и сокращению числа новых объектов, начинаемых застройщиками. Тот аргумент, что спрос можно поддерживать за счет расширения ипотечного кредитования, вызывает серьезные сомнения. До лета 2018 года ипотечные ставки снижались в течение полутора-двух лет, но затем вновь начали расти. Но даже на минимальном уровне они составляли 8-9% годовых — очень много. Большинство россиян едва рассчитывают на то, что их реальные доходы вырастут на 8-9%. Но дело даже не в стоимости ипотеки. 70% семей просто не могут себе позволить ипотечный кредит. Значительная часть из тех, кто нуждается в жилье, даже не обращаются в банки: проблемы с кредитной историей, нет официальной работы, доходы ниже требуемых банком, нет постоянной прописки и т. д. А из тех, кто обращается, 50% получают отказ: это статистика Сбербанка — банка с наиболее масштабной ипотечной программой. По данным Счетной палаты РФ, более четверти средств, выделяемых из бюджета для жилищного субсидирования молодых семей, оказываются невостребованными, так как семьи не проходят по банковским ограничениям. Все это заставляет поставить вопрос о поиске новых, «неипотечных» механизмов финансирования жилищного строительства.

Роман ВАСИЛЕНКО президент Международной бизнес-академии IBA д. э. н.

Забытый советский опыт

В СССР существовал такой способ обеспечения граждан жильем, как жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Формально это были негосударственные организации, но в реальности они действовали под контролем государства, которое субсидировало до 70% стоимости жилья. Земля и коммуникации предоставлялись бесплатно, стройматериалы отпускались по льготным ценам, предоставлялись дешевые ссуды.

С началом рыночных преобразований жилищная кооперация как массовое явление погибла. Кооперативы не получили той законодательной и политической поддержки, которую получили ипотечные банки. Тем не менее, на основе действующего в России законодательства кооперативы можно создавать, сегодня их насчитывается в стране несколько сотен. Это либо кооперативы с участием государства (такие есть в некоторых субъектах федерации), либо кооперативы без госфинансирования. Последние, как правило, являются межрегиональными, поскольку в рамках одного региона сегодня довольно трудно собрать пул пайщиков, достаточный для быстрого строительства или покупки квартир.

По сути, жилищные кооперативы — это кассы взаимопомощи. Они покупают жилье в рассрочку, а не в кредит. Допустим, в кооперативе объединились 10 семей. Если каждая семья будет ежегодно откладывать одну десятую необходимой суммы, то сможет купить квартиру через 10 лет. Если же семьи объединяют свои средства в общую кассу, то первая сможет приобрести квартиру уже через год, при этом продолжая ежегодно вносить в общий котел необходимую сумму.

Кооперативы, учрежденные региональными администрациями, как правило, помогают приобрести индивидуальные жилые дома. В таких кооперативах состоят, прежде всего, бюджетники. Такие кооперативы получают значительное финансирование со стороны субъектов федерации. Члены вносят паевые взносы и получают от кооператива целевые заемные средства под 1-2%. Объем займа не может превышать двух объемов внесенных средств.

Модель кооператива без госфинансирования обычно выглядит так: пайщик, желающий приобрести квартиру, вносит часть стоимости объекта жилой недвижимости — больше четверти, а кооператив добавляет средства до полной суммы. Жилищный кооператив приобретает тот объект жилой недвижимости, который выбран пайщиком (предварительно проверяя объект недвижимости). Пайщик рассчитывается с кооперативом в определенный срок, как правило, в течение 10 лет. Если он принимает решение выйти из кооператива, паевой взнос возвращается ему в полном объеме.

Альтернатива ипотеке

Ключевых отличий кооперативного финансирования покупки жилья от ипотечного четыре. Во-первых, кооперативная квартира обходится дешевле ипотечной, так как кооперативы не используют заемных средств. В соответствии с пунктом 4 статьи 110 ЖК РФ, потребительский кооператив признается некоммерческой корпоративной организацией. Жилищный кооператив направляет паевые взносы членов исключительно на приобретение жилья для своих членов и не ставит перед собой в качестве цели получение прибыли (процентов).

Во-вторых, в кооперативе дифференцированный подход к возврату средств. Это имеет большое значение, так как значительная часть наших сограждан постоянно рискует лишиться стабильных доходов. Пайщику в случае его временной неплатежеспособности кооператив может предоставить каникулы. В случае с ипотечным кредитом нарушение графика ведет, как известно, к жестким санкциям, вплоть до изъятия залога — квартиры.

В-третьих, ЖК в отличие от банка заинтересован, чтобы с ним рассчитались как можно скорее, ведь возврат средств — это возможность быстрее накопить средства на покупку жилья другому пайщику кооператива и быстрее начать получать от него возвратные взносы. Поэтому нет никаких препятствий для досрочного возврата средств.

В-четвертых, кооператив предоставляет оптимальный режим владения квартирой. Во многих случаях объект жилой недвижимости становится собственностью кооператива (и пайщика как члена кооператива) до полного расчета пайщика с кооперативом. При этом кооператив, как правило, освобожден от уплаты налога на имущество. Только пайщик и члены его семьи имеют право зарегистрироваться в купленной квартире. Пайщик получает квартиру во временное пользование и владение бесплатно. Поскольку квартира покупается кооперативом исключительно для передачи в собственность конкретному пайщику, она не учитывается в составе основных средств. В соответствии с положениями жилищного и гражданского законодательства член жилищного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, приобретает на нее право собственности — по закону, а не по воле кооператива.

На кооперативную квартиру не может быть обращено взыскание при наступлении неплатежеспособности гражданина. В этом случае человек может просто выйти из кооператива и получить обратно вложенные средства, а кооператив продаст квартиру и компенсирует потерю паевых средств.

Сторонники ипотеки говорят, что в ипотечной системе, в отличие от кооперативной, гражданин получает квартиру в собственность. Однако это — не бесспорное преимущество, ведь собственность находится под обременением (залогом), то есть владение фактически является пользованием.

На наш взгляд, масштабному развитию жилищной кооперации мешает отсутствие четкого правового статуса и лояльного отношения к ней со стороны государства как к реально работающему механизму решения жилищной проблемы. Сегодня в Государственной Думе разрабатывается проект закона о развитии жилищной кооперации на территории Российской Федерации. Кооперативы должны иметь четкий правовой статус, это повысит степень доверия к ним со стороны граждан. Кроме того, кооперативы получат право на привлечение в качестве первоначальных паевых взносов материнского капитала.

С появлением такого закона у россиян появится еще один способ решения жилищной проблемы без привлечения дорогого кредитования.

По признанию многих застройщиков, ситуация на рынке жилой недвижимости сложная — цены растут, ипотека тоже стоит дорого и не всегда доступна.

Выходом может стать жилищная кооперация, то есть объединение нескольких семей и покупка квартир для всех вскладчину. О механизмах жилищной кооперации рассказывает доктор экономических наук, создатель и председатель кооператива «Бест Вей» Роман Василенко.

— Роман Викторович, самое серьезное препятствие для реализации этой модели, как я понимаю, сроки. Первые квартиры покупаются достаточно быстро, а вот дальше сроки замедляются, так как люди ждут возврата средств от тех, кому уже приобретены квартиры, а новые члены кооператива присоединяются к этому первоначальному кругу небыстро.

— Жилищные кооперативы — общемировой опыт решения жилищной проблемы. Например, в Германии они появились раньше ипотечного кредитования и по-прежнему остаются основным инструментом решения немцами квартирного вопроса. Там действуют сотни жилищных кооперативов.

Их достоинство в том, что это некоммерческие институты. Кроме того, участие в кооперативах и покупка квартиры с их помощью доступна для тех, кто, например, находится в поисках работы. В отличие от ипотеки, для получения которой нужно иметь и постоянное место работы, причем, длительный срок, и высокий постоянный доход.

Еще одно важнейшее преимущество кооперативов: кооперативная квартира обходится покупателю в разы дешевле ипотечной. Ипотечная квартира в нашей стране — золотая: она обходится в рыночную стоимость плюс банковский процент. А вот стоимость кооперативной квартиры — почти исключительно стоимость приобретения.

Есть членские взносы на функционирование кооперативов: ведь они проводят юридическую экспертизу приобретаемых квартир, оформляют документы на собственность и так далее.

— А за какой срок нужно рассчитаться с кооперативом?

— Часто указывается срок — до 10 лет. Но, как правило, на практике пайщики выплачивают все раньше.

— Почему в Германии много кооперативов, а у нас мало?

— Различается государственная политика. В Германии есть развитая законодательная база кооперативной деятельности, регламентирующая формы государственной поддержки кооперативов, поскольку это институт, на который государство делает ставку.

У нас в стране законодательная база для жилищных кооперативов имеется. Это положения и гражданского, и жилищного кодексов. Согласно законодательству, жилищный кооператив относится к потребительским кооперативам и является некоммерческой организацией, то есть не преследует извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности. В соответствии с Налоговым кодексом РФ вступительные, членские и паевые взносы, являющиеся основным имуществом кооператива как средства целевого финансирования не облагаются налогом на прибыль.

Так что нормы о жилищных кооперативах в законодательстве имеются. Но при этом государство пока не делает ставку на кооперативы. Что абсолютно неправильно, учитывая запредельную по уровню процентных ставок и требованиям к заемщикам ипотеку. За счет этой близорукой политики мы фактически лишаем небогатых людей возможности решить жилищный вопрос, улучшить качество жизни.

— А германские кооперативы получают государственное финансирование? 

— Да. Государство безвозмездно финансирует до четверти их ссудного фонда.

Что касается нашей страны, я знаю жилищные кооперативы в субъектах Федерации, которые получают поддержку со стороны региональных бюджетов — но они предназначены для госслужащих.

Государственное финансирование или, например, право вносить в качестве взноса средства по государственным субсидиям — в частности, материнский капитал, было бы очень большим подспорьем. Но пока четкой государственной политики в этом отношении нет.

Мной предложены поправки в законодательство в сфере жилищной кооперации, поддержанные фракцией «Справедливая Россия». Надеюсь, что ситуация на жилищном рынке подвигнет депутатов к тому, чтобы заняться законом — и тем самым стимулировать создание массовой системы жилищной кооперации в нашей стране.

Раз нет этого государственного финансового плеча, у «негосударственных» жилищных кооперативов действительно возникает проблема со сроками приобретения квартир своим пайщикам.

Я знаю несколько жилищных кооперативов в московском регионе — там проще всего привлечь пайщиков из-за высокой концентрации населения. Так вот они более чем за десять лет существования купили всего несколько десятков квартир.

Проблема привлечения новых пайщиков решаема — с помощью маркетинговых методов: максимального расширения круга тех, кто участвует в кооперативе. Привлекаются люди из других профессиональных сообществ, из других регионов.

— Это использование технологий сетевого маркетинга?

— Да. Таким образом, приток новых пайщиков постоянно увеличивается — это десятки новых пайщиков каждый месяц и приобретенных в их интересах квартир.

— Извините, но не строится ли таким образом финансовая пирамида?

— Давайте разберемся. Пайщик, вступая в кооператив, подписывает документы, по которым он может выйти из него в любой момент — при этом получив полный расчет по внесенным паевым суммам.

Вступительный и членский ежемесячный взносы на поддержание деятельности кооператива не возвращается. Но его паевые взносы на покупку квартиры возвращаются до копейки — в любой момент. Это юридические обязательства кооператива.

При этом пайщик выписывается из квартиры, которая ему приобретена кооперативом, и квартира или передается другому члену кооператива, или продается на открытом рынке. Таким образом, стоимость возвращаемых кооперативом активов всегда меньше, чем стоимость активов, которыми мы располагаем.

Пирамида — это когда выплаты тем, кто присоединился раньше, обеспечиваются за счет тех, кто присоединился позже. Когда темпы увеличения количества членов сообщества сокращаются, «хвост» пирамиды перестает увеличиваться, денег на выполнение обязательств перед ранее вступившими в сообщество перестает хватать.

В случае с жилищным кооперативом это невозможно в принципе: денег на расчет с выходящим из кооператива пайщиком не может не хватать. Даже если большинство пайщиков вдруг решат выйти из кооператива, он останется финансово состоятельным — за счет разницы между стоимостью квартир, реализуемых на открытом рынке и объемом возвращаемых паевых взносов.

Оценка и проверка покупаемых квартир — основная статья затрат кооператива. Ведь ликвидность квартир — основа финансовой безопасности кооперативов.

Замечу, что по закону кооперативы не имеют права привлекать кредиты и делать инвестиции. Так что риски неисполнения обязательств перед пайщиками надуманные.

В некоторых жилищных кооперативах может случаться замедление темпов покупки квартир — о чем мы говорили выше. Но если вы привлекаете в кооператив новые и новые аудитории, новых и новых членов, риски такого развития событий минимальны.

Квартиры необходимы миллионам людей: уровень обеспеченности жильем в нашей стране очень низок. Но даже если у человека уже есть квартира, он может нуждаться квартирах для детей, в квартирах в городах, где он часто бывает по служебной или иной жизненной необходимости.

— Насколько я понял, собственником квартиры пайщик в момент покупки не становится?

— Собственником квартиры является кооператив — и пайщик как член кооператива. Кстати, жилищные кооперативы в ряде регионах имеют льготу при уплате налога на имущество.

Пайщик волен прописаться со своей семьей и пользоваться квартирой. В момент погашения последнего платежа перед кооперативом право собственности автоматически переходит к пайщику. В данном случае регистрация права собственности — это формальность.

Если у пайщика временные трудности — недостаточно средств для внесения платежей, кооператив может предоставить ему каникулы. Если же трудности становятся постоянными: пайщик не может выплачивать взнос, все шансы на каникулы использованы, ему предлагается выйти из кооператива. При этом как я уже сказал ему до копейки возвращается уже внесенный паевой взнос.

— Пайщик выходит из кооператива без квартиры — но с деньгами?

— Да. Это еще одно ключевые отличие от ипотеки. Если вы перестаете платить по ипотечному кредиту, вы лишаетесь и квартиры, и уже внесенных за нее денег.

Так что жилищные кооперативы — оптимальное решение для нашей страны, движение жилищной кооперации будет усиливаться. Только оно способно помочь массам сограждан покупать квартиры.

Председатель правления жилищного кооператива «Бест Вей», доктор экономических наук Роман Василенко убежден, что жилищная кооперация – оптимальный инструмент решения жилищной проблемы россиян

— Роман Викторович, как быстро можно приобрести квартиру с помощью ЖК «Бест Вей»?

— Сейчас средний период ожидания составляет примерно шесть месяцев. Кооператив был создан в 2014 году. В 2018 году мы приобрели более 600 квартир.

ЖК — это, по сути, касса взаимопомощи: речь идет о покупке жилья в рассрочку, а не в кредит. Собирается несколько пайщиков и в складчину приобретает жилье для одного. Потом начинаются возвратные выплаты от того, кому уже купили квартиру, кроме того, могут прийти новые пайщики, так копится сумма на покупку квартиры для другого, затем для третьего и т.д.

Очередь до второго или до третьего дойдет тем быстрее, чем больше пайщиков придет в кооперативе и чем больше будут возвратные выплаты от тех, кому уже купили квартиру. Причем сумма, составляющая долю самого пайщика в покупке квартиры для него, может постепенно аккумулироваться на счете кооператива.

— А в чем преимущество жилищного кооператива?

— 70% российских семей не могут себе позволить себе ипотечное кредитование. Значительная часть из тех, кто нуждается в жилье, даже и не обращаются в кредитные организации: проблемы с кредитной историей, нет официальной работы, официальные доходы не те, что требует банк, нет постоянной прописки…

А из тех, кто обращается, большинство получает отказ. По данным Счетной палаты РФ, более четверти средств, выделенных для жилищного субсидирования молодых семей из бюджета, оказались невостребованными, так как семьи не могут получить кредит.

Следующее препятствие – кредит вам могут одобрить совсем не на ту сумму, которая вам необходима. И вы будете вынуждены покупать ту квартиру, которую сможете себе позволить на предоставленные деньги.

Как работает жилищный кооператив? Для приобретения объекта недвижимости с помощью ЖК «Бест Вей» член кооператива вносит – единовременно или постепенно 35% от стоимости объекта жилой недвижимости, 65% вносит кооператив – и приобретается квартира.

Кроме того, финансирование со стороны ЖК очень демократично: мы не проверяем кредитную историю, покупателем квартиры может быть абсолютно любое лицо, не зависимо от того, есть ли у него официальная работа или нет, были у него просрочки по кредитам или нет.

Мы предоставляем максимально удобный график платежей – дифференцированный. Пайщик должен полностью расплатиться с нами за 10 лет. Могут предоставляться платежные каникулы. Учитывая то, что значительная часть наших сограждан постоянно рискует лишиться стабильных доходов, это оптимальная модель расчета за купленную квартиру.

— А если пайщик окажется мошенником или переоценит свои финансовые возможности?

— Финансовая безопасность кооператива обеспечивается тем, что на период расчета за средства, предоставленные кооперативом, квартира находится в собственности кооператива. Если член кооператива по различным причинам выходит из кооператива или исключается из него, паевой взнос полностью возвращается пайщику. Квартира либо передается другому пайщику, либо реализуется на открытом рынке.

— При ипотечном варианте право собственности сразу оформляется за гражданина.

— Да, но это собственность под обременением – под залогом! К тому же вы можете в любой момент эту так называемую собственность потерять вместе с вложенными деньгами. Или вследствие неплатежеспособности по инициативе банка. Или из-за того, что на объект недвижимости может быть обращено взыскание третьими лицами.

Если пайщик кооператива систематически не исполняет свои обязательства перед кооперативом по внесению ежемесячных платежей, решением общего собрания пайщик исключается из числа членов кооператива, при этом внесенные им ранее паевые средства возвращаются ему в полном объеме.

— Как работаете с квартирой?

— Мы очень тщательно проверяем объекты жилой недвижимости, которые приобретаем в интересах пайщика, в том числе их ликвидность. Проводится юридическая экспертиза правоустанавливающих и технических документов, предоставленных продавцом объекта недвижимости. Проводится независимая оценка рыночной стоимости объекта недвижимости.

Для ЖК важны гарантии, что объект недвижимости, в который вкладываются деньги, был ликвидный. Кооператив должен понимать: если пайщик окажется неплатежеспособным, сможет ли ЖК эту квартиру передать другому пайщику или продать на открытом рынке. Это для нас фактор безопасности: не потерять деньги пайщиков.

— Каков правовой статус квартиры и пайщика, для которого она приобретается?

— До момента полного погашения средств, предоставленных кооперативом, собственник квартиры — кооператив. Кстати, в большинстве регионов он как некоммерческая организация освобожден от налога на имущество.

Объект недвижимости приобретается целевым образом – для проживания конкретного пайщика и членов его семьи, потому не принимается кооперативом на учет в качестве основных средств. И в момент полного погашения долга за ту часть, которая внесена кооперативом, автоматически становится полноценным владельцем квартиры.

Пока пайщик расплачивается за долю, внесенную кооперативом, он бесплатно получает квартиру во владение и пользование для себя и членов семьи, прописывается в квартире.

— Развитие кооператива зависит от количества привлекаемых пайщиков?

— Да, конечно. Но их ахиллесова пята — очередь. Первая квартира обычно покупается быстро, поскольку первую группу пайщиков сформировать не так сложно. Но потом их количество растёт медленно, а возвращаемые суммы недостаточны, чтобы покупать следующие квартиры.

К примеру, один из московских ЖК, которому 13 лет, купил всего 104 квартиры. А наш кооператив — 100 квартир за первый год, в настоящее время более 500 объектов. Это объясняется нашей инновационной системой привлечения пайщиков, основанной на использовании механизмов сетевого маркетинга. Пайщики, для того, чтобы быстрее получить жильё, сами привлекают новых пайщиков, и при этом пайщики выступают в качестве консультантов.

Чтобы быстрее получить квартиру, человек, вступивший в кооператив, заинтересован в привлечении людей. И здесь срабатывает «сарафанное радио», превращаясь в колоссальную сеть.

— Будет ли этот рост вечным?

— Предусмотренный уставом ЖК резервный фонд позволяет сохранить устойчивость между привлеченными и использованными паевыми средствами и покрыть разрывы в период, когда пайщик решил добровольно выйти из кооператива и кооператив должен вернуть ему все его паевые взносы, а квартира еще не реализована.

— А каково правовое регулирование деятельности жилищных кооперативов?

— Жилищный кооператив в соответствии с пунктом 4 статьи 110 ЖК РФ — потребительский кооператив, признаваемый некоммерческой корпоративной организацией. Это юридическое лицо, которое не преследует извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности (пункт 1 статьи 123.1 ФЗ «О некоммерческих организациях»).

Все пайщики вносят вступительный, членские и паевые взносы.

Наш ЖК согласно Уставу вправе: во-первых, использовать денежные средства пайщиков на приобретение объектов недвижимости в их интересах.

Во-вторых, покупать для пайщиков по их выбору объекты недвижимости на первичном и вторичном рынке недвижимости на территории Российской Федерации.

В-третьих, ЖК предоставляет пайщикам объекты недвижимости в пользование на основании акта приема-передачи после приобретения ЖК прав собственности на данные объекты недвижимости. Пайщики имеют право зарегистрироваться по месту жительства на купленных для них ЖК объектах недвижимости.

Информация о кооперативе «Бест Вей» раскрывается на нашем сайте https://bestwaycoop.com/.

— Можно ли говорить о том, что жилищная кооперация — надежный и выгодный способ приобретения жилья на сегодняшний день?

— При масштабировании, при государственной поддержке — безусловно. В Германии, например, финансирование покупки квартир происходило и происходит преимущественно с помощью так называемых строительно-сберегательных кооперативов – кстати, с частичным государственным финансированием.

— Как вам пришла в голову идея создать ЖК?

— Я долго думал, что можно предложить нужное людям, что будет востребовано и почти не имеет конкуренции среди потребностей? Жилье – вне конкуренции.

— Как широко работает «Бест Вей»?

— Мы работаем в России, аналогичные кооперативы с автономными бухгалтериями зарегистрированы в Казахстане и Киргизии. Наши офисы располагаются в городе Санкт-Петербург, Нур-Султан и Бишкек.

— Что мешает развитию жилищных кооперативов?

— Недостаточная поддержка со стороны государства. Нужна поддержка, так сказать, вербальная — как полезного для страны явления. Плюс устранение пробелов в законодательстве — появление особого правового статуса для жилищных кооперативов. Это повысит привлекательность нашей сферы.

Пенсионный фонд часто отказывает в перечислении в качестве паевого взноса материнского капитала. Ссылаясь на внутренние распоряжения, ПФР требует точный адрес объекта и конкретный срок приобретения жилья. Однако дело в том, что объект недвижимости пайщик выбирает после внесения им 35% от заявленной стоимости жилья и когда будут собраны средства для приобретения жилья пайщику, которые многие из них и хотят профинансировать за счет материнского капитала.

В настоящее время ЖК «Бест Вей» участвует в разработке законопроекта о жилищной кооперации под эгидой фракции «Справедливая Россия». Это очень важный для России закон, который позволит развить жилищную кооперацию в нашей стране.

источник: https://www.msk.kp.ru/daily/26985/4044968/

Развязать гордиев узел на рынке жилья — сокращение предложения жилья, подорожание квартир при одновременном уменьшении доходов граждан и сокращении ипотечного кредитования, можно только с помощью развития и государственной поддержки альтернативной системы финансирования покупки квартир — жилищной кооперации.

Одна из целей реализуемых в России национальных проектов — повышение доступности жилья. Но ситуация на жилищном рынке такова, что мы скорее отдаляемся от этой цели, чем к ней приближаемся.

Переход на эскроу-счета с 1 июля этого года уже привел к подорожанию квартир. Появилась информация, что реформа может быть отложена, но позднее она была опровергнута .

Жилье, несомненно, продолжит  дорожать, так как переход на эскроу-счета увеличивает затраты для строительных организаций. Предложение на рынке жилья сократится.

При этом как минимум не увеличиваются доходы граждан. Темпы их сокращения снизились, но роста доходов пока не предвидится. А ипотечное кредитование становится еще менее доступным, чем было.

Объем ипотечного кредитования с лета прошлого года сократился, ставки вслед за ключевой ставкой ЦБ выросли — хотя и в прошлом году были немаленькими. Ключевая ставка ЦБ снижается — но ставки по ипотеке банки не торопятся снижать. При этом 70% российских семей не могут рассчитываться за ипотечный кредит. Значительная часть из тех, кто нуждается в жилье, даже и не обращаются за кредитом: проблемы с кредитной историей, нет официальной работы, официальные доходы не те, что требует банк, нет постоянной прописки и т.д. Значительный процент из тех, кто обращается, получают отказ .

Кооперативная альтернатива

Как разорвать этот гордиев узел? Решением проблемы мог бы стать переход на другую модель финансирования покупки квартир — кооперативную: покупки квартир вскладчину несколькими домохозяйствами.

Акцент на кооперативы в решении жилищной проблемы — отнюдь не какая-то экзотика. В Германии, например, жилищные кооперативы — основной способ решения жилищной проблемы, а ипотека — вспомогательный.

Довольно долго кооперативное направление доминировало и в США — оно было отодвинуто на задний план ипотекой только за счет фантастического снижения ставок и увеличения доступности ипотеки (приведших к кризису на рынке жилой недвижимости США).

За годы, прошедшие после Второй мировой войны в ФРГ за счет средств, аккумулированных строительно-сберегательными кооперативами, было построено около 13 млн единиц домовладений.

Кооперативы в Германии работают при финансовой поддержке государства. Поддержка государства в виде премий изначально составляла 25-35% от ежегодного депозита, постепенно она снижалась. Германская модель очень популярна в Восточной Европе.

В СССР также существовала жилищная кооперация — под контролем государства. При этом государство субсидировало до 70% стоимости жилья. Земля и коммуникации предоставлялись бесплатно, стройматериалы отпускались по ценам ниже рыночных, предоставлялись льготные ссуды.

Как работает кооператив

Жилищные кооперативы — это некоммерческие организации, по сути, кассы взаимопомощи. В соответствии с положениями пункта 3 статьи 50 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилищные кооперативы относятся к потребительским кооперативам и признаются некоммерческими корпоративными организациями.Такой кооператив не имеет в качестве основной цели извлечение прибыли.

По сути, пайщик кооператива приобретает жилье в рассрочку. Собирается несколько пайщиков и вскладчину приобретает жилье для одного.

Допустим, в кооперативе 10 семей. Если каждая семья будет ежегодно откладывать одну десятую необходимой суммы, то сможет купить квартиру через 10 лет. Если же семьи объединяют свои средства в общую кассу, то первая сможет приобрести квартиру уже через год, при этом делая в кооператив возвратные платежи.

По мере возможности приобретается квартира для второго члена кооператива — от него также поступают возвратные платежи, потом для третьего, и так далее. Средства предоставляются на беспроцентной основе.

Есть проблема: первому члену кооператива квартира покупается достаточно быстро, а остальным, если кооператив не получит дополнительного притока финансовых средств, придется ждать. Как быть? Привлекать кредиты кооператив не может — так как это некоммерческая организация, получать доход от вложений также не может.

Привлекаться могут быть только средства новых членов кооператива или целевое государственное финансирование. В современной России несколько десятков жилищных кооперативов — и в силу указанных особенностей привлечения финансирования это либо кооперативы в мегаполисах, либо кооперативы с существенной долей финансирования со стороны субъектов Федерации.

В кооперативах, учрежденных региональными администрациями, как правило, состоят бюджетники. ЖК без госфинансирования открыты для всех. При этом большинство жилищных кооперативов без государственного участия приобретают квартиры все-таки довольно медленно.

Жилищный кооператив «Бест Вей» первый из кооперативов без финансирования со стороны субъектов Федерации, который сумел гарантировать покупку за год — за счет того, что он работает во многих регионах России и обеспечивает довольно быстрый приток новых членов. Пайщик, желающий приобрести квартиру, вносит часть стоимости объекта жилой недвижимости — не менее 35%, а кооператив добавляет средства до полной суммы. Жилищный кооператив приобретает тот объект жилой недвижимости, который выбран пайщиком.

Пайщик рассчитывается с кооперативом максимум за 10 лет. Если он принимает решение выйти из кооператива, паевой взнос возвращается ему в полном объеме. Членские взносы носят целевой характер и возврату не подлежат. Сведения о кооперативе раскрываются на сайте кооператива bestwaycoop.com.

При этом гарантией выполнения обязательств перед членом кооператива, а также гарантией того, что у кооператива не появится дыра в бюджете после выхода пайщика является кооперативная собственность на квартиру: объект недвижимости просто реализуется на открытом рынке. Чтобы не возникало проблем, квартира перед покупкой тщательнейшим образом анализируется как юристами, так и независимыми оценщиками: это основная статья расходов кооператива.

Достоинства кооперативов

В чем достоинства кооперативного финансирования покупки жилья?

Во-первых, кооперативная квартира обходится существенно дешевле квартиры, приобретенной за счет кредитных средств.

Во-вторых, в кооперативе дифференцированный подход к возврату его средств. Учитывая то, что значительная часть наших сограждан постоянно рискует лишиться стабильных доходов, это оптимальная модель расчета за купленную квартиру.

В-третьих, ЖК в отличие от банка заинтересован, чтобы с ним рассчитались как можно быстрее, потому не ставит препон для досрочного возврата средств.

В-четвертых, кооператив предоставляет оптимальный режим владения квартирой. Объект жилой недвижимости становится собственностью кооператива (и пайщика как члена кооператива) до полного расчета пайщика с кооперативом. При этом кооператив в ряде регионов освобожден от уплаты налога на имущество.

Только пайщик и члены его семьи имеют право зарегистрироваться в купленной по его желанию квартире, он получает квартиру во временное пользование бесплатно. Поскольку квартира покупается кооперативом исключительно для передачи в собственность конкретному пайщику, она не принимается им к бухгалтерскому учету в составе объектов основных средств. В соответствии с положениями жилищного и гражданского законодательства член жилищного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, приобретает на нее право собственности — по закону, а не по воле кооператива.

В-пятых, на квартиру не может быть обращено взыскание в случае неплатежеспособности гражданина. В случае неплатежеспособности он может выйти из кооператива, получить обратно вложенные паевые средства, а кооператив продаст квартиру и компенсирует тем самым потерю паевых средств.

Нужен закон

Для того, чтобы жилищных кооперативов были не десятки, а сотни и тысячи, нужен ряд государственных решений — закрепленных в специальном законе.

Кооперативы должны получить право привлекать в качестве паевых платежей государственные дотации, предусмотренные для различных категорий граждан.

Кроме того, федеральное правительство могло бы направлять средства, которые сегодня идут на стимулирование ипотеки, на участие в паевых фондах жилищных кооперативов.

Со сменой акцента со стороны государства с ипотеки на развитие жилищной кооперации появится эффективная система решения жилищной проблемы граждан.

источник: https://rg.ru/2019/06/24/kak-massovaia-zhilishchnaia-kooperaciia-mozhet-sdelat-zhile-dostupnym.html

«Бест Вей» — один из самых известных российских жилищных кооперативов, он работает уже больше пяти лет, присутствует почти во всех регионах России. В кооперативе более 6 тыс. пайщиков, приобретены 569 квартир.

О том, какие перспективы у развития жилищной кооперации в нашей стране, «Правде.ру» рассказывает основатель и председатель правления кооператива доктор экономических наук Роман Василенко.

— Роман Викторович, условия, которые вы предлагаете потенциальным покупателям квартир — это дешевый вариант ипотеки?

— Нет, это совсем не ипотека.

Ипотека — приобретение квартиры в кредит, при котором квартира находится у банка в залоге до тех пор, пока кредит не будет погашен. При этом процент, который платится банку, ведет к существенному удорожанию объекта недвижимости. В жилищном кооперативе квартира покупается вскладчину. И в рассрочку — не в кредит.

Жилищный кооператив — это когда несколько людей объединяются, чтобы купить квартиру сначала одному, потом второму, третьему пайщику кооператива, и так далее. Источник пополнения паевого фонда — возврат денег от тех, кому уже купили квартиру и паевые взносы новых членов.

В нашем кооперативе пайщик вносит паевой взнос — не менее 35% от стоимости квартиры. Можно вносить паевой взнос 35% в рассрочку — в течение года или более. Когда нужная сумма накопилась, кооператив добавляет не более 65% от стоимости квартиры — и приобретается объект недвижимости. Пайщик также вносит вступительный и членские взносы, которые идут на оценку и юридическую проверку объекта недвижимости.

При этом покупается именно та квартира, которую хочет приобрести данный пайщик. В случае с покупкой квартиры жилищным кооперативом вам не могут не одобрить покупку квартиры, которую вы хотите приобрести.

— Кооператив, что, не проверяет пайщика?

— В этом нет необходимости: кооператив проверяет квартиру — проводит ее независимую оценку и тщательную юридическую проверку.

Дело в том, что на время, пока пайщик возвращает средства, вложенные кооперативом, квартира находится в собственности кооператива. При этом она, как целевое приобретение, приобретение в интересах конкретного пайщика, не принимается на баланс кооператива.

Пайщик прописывается в этой квартире, прописывает членов своей семьи, пользуется объектом недвижимости для проживания.

— Под какой процент кооператив добавляет средства для покупки квартиры?

— Это беспроцентные средства. При этом пайщик несет расходы, связанные с его членством в кооперативе — но они невелики. То есть квартира пайщику обходится почти по номиналу. За квартиру стоимостью пять миллионов за 10 лет — максимальный срок возврата средств кооператива, переплата составит около 400 тыс. рублей.

— Что происходит, если пайщик перестает возвращать средства, внесенные кооперативом?

— У нас в отличие от банка могут быть установлены дифференцированные платежи, а не фиксированные, которые устанавливаются банком. Мы может предоставить пайщику отсрочку, если у пайщика ухудшилось материальное положение.

Мы не стремимся при первой же просрочке отнять квартиру. Кооператив заинтересован в том, чтобы пайщик платил и в конце концов расплатился.

— Почему?

— Если пайщик выходит из кооператива или исключается из него за неуплату, кооператив возвращает вложенные гражданином в покупку квартиры паевые средства в полном объеме.

— Без штрафов?

— Без штрафов. То есть если гражданин не платит за ипотечную квартиру, он остается и без квартиры, и без денег. Если же пайщик кооператива оказывается неплатежеспособным — он выходит из кооператива с суммой паевых средств, которые она уже внес. Вступительный и членские взносы носят целевой характер, они не возвращаются.

Квартиру мы можем предложить другому члену кооператива или продать на открытом рынке. Квартира тщательно проверяется как раз для того, чтобы обеспечить ее ликвидность и тем самым гарантии возврата паевых средств. Ее стоимость не должна быть меньше возможной суммы возврата паевых взносов.

— Вы — жилищный кооператив, но вас нет в реестре ЦБ. Почему?

— В реестре ЦБ обязаны регистрироваться кредитные потребительские кооперативы, жилищные накопительные кооперативы, сельскохозяйственные кредитные потребительские кооперативы — то есть кооперативы, которые делают инвестиции и привлекают кредиты. Банк России осуществляет контроль и надзор за этими организациями и/или в сфере их деятельности.

Мы — потребительский кооператив. Мы помогаем купить квартиры в готовых домах: первичное или вторичное жилье. ЖК не инвестирует в строительство жилья и не привлекает кредиты, он не получает прибыль. Это некоммерческая организация.

Такой кооператив, как наш — форма покупки квартиры в рассрочку без каких бы то ни было дополнительных задач. Деятельность ЖК регулирует глава 11 Жилищного кодекса — все нормативные установления мы скрупулезно соблюдаем, информация о кооперативе раскрывается на сайте bestwaycoop. com. Паевые средства аккумулируются на счете в Сбербанке.

Жилищный кооператив «Бест Вей» работает довольно долго, его статус и стиль работы вполне понятны — в том числе и государственным органам.

— Жилищные кооперативы — относительно новое явление на рынке?

— В СССР были жилищные кооперативы. В капиталистических странах они также были и есть.

ЖК появились раньше массового распространения ипотеки. И существуют сейчас, активно развиваются, например, в Германии. После войны ЖК были главным способом решения жилищной проблемы, активно поддерживались государством. В ФРГ жилищные кооперативы и сегодня финансируются государством.

В России бы такое финансирование тоже не помешало — как минимум, право на использование в качестве паевого взноса материнского капитала и других форм дотаций. Тем более, что в советское время жилищные кооперативы финансировались и из бюджета.

— А сколько ЖК в современной России?

— Сотни.

— Каким вам видится будущее жилищной кооперации в нашей стране?

— Это самая перспективная форма приобретения квартир. Ипотека — слишком дорогое удовольствие: высокий процент плюс дорогая страховка. Государство субсидирует процентные ставки наиболее нуждающимся категориям граждан — но нуждающиеся часто не могут получить кредит.

На мой взгляд, более правильно было бы финансировать со стороны государства паевые фонды ЖК. В некоторых субъектах Федерации учрежденные ими ЖК для госслужащих финансируются подобным образом, но это большая редкость и касается только одной категории граждан. В качестве первого шага важно разрешить вносить в качестве пая материнский капитал и другие виды государственных дотаций.

Весьма полезно будет специальное законодательство о жилищной кооперации. Акцент в жилищной политике государства на жилищную кооперацию, а не на ипотеку, позволит сделать жилье действительно доступным, поскольку даст возможность приобрести его миллионам россиян значительно дешевле, чем с помощью ипотечного кредита.

источник:  https://www.pravda.ru/society/1425012-Roman_Vasilenko/

Председатель правления жилищного кооператива «Бест Вей» доктор экономических наук Роман Василенко убежден, что жилищной кооперации в нашей стране должен быть дан зеленый свет, так как это наиболее экономичный для граждан способ приобретения новых квартир. Ипотеку может себе позволить далеко не каждый, а квартиру с помощью кооператива — вскладчину, предварительно накопив на свой взнос — может себе позволить большинство сограждан, в том числе малообеспеченных.

— Роман Викторович, как вы оцениваете перспективы жилищной кооперации в России?

— Думаю, что перспективы значительные, потому что ипотечная модель решения квартирного вопроса в России в очевидном кризисе. Квадратный метр дорожает, а объемы ипотечного кредитования не вернулись на уровень лета 2018 года. И процентные ставки по ипотеке пока выше, чем летом 2018 года. То есть доступность жилья по ипотеке уменьшается. Я уже не говорю о том, что она и раньше была невелика, и малообеспеченные группы граждан, для которых государство предусмотрело льготы по ипотеке, часто не могут эту ипотеку получить — банковские кредитные комитеты не одобряли им кредиты.

Обеспеченность наших граждан жильем по-прежнему находится на низком уровне. Это одна из ключевых причин миграции из провинции в столицы: людей без собственного жилья там мало что держит. И это одна из причин того, что молодежь уезжает за границу: собственная квартира для нее в нашей стране — труднореализуемая мечта.

Жилищные кооперативы дают возможность сделать эту мечту реальностью даже малообеспеченным гражданам, даже тем, у кого нет длительного стажа работы на одном месте с высоким уровнем дохода или, может быть, испорчена кредитная история. Но самое главное — квартира покупается фактически по номиналу, ее стоимость не увеличивается на банковский процент или страховку. Она увеличивается на вступительный и членские взносы в кооперативе, но это, по сравнению с банковскими платежами, небольшие суммы.

— А в чем суть жилищного кооператива?

— ЖК — это покупка квартиры вскладчину. Собираются вместе несколько человек и приобретают квартиру сначала одному, потом второму, третьему, и так далее.

На квартиру первому собирают быстро. А вот последующим уже придется подождать, когда накопятся средства за счет возвратных платежей первого и за счет присоединения к кооперативу новых членов. Потому действующие члены кооператива крайне заинтересованы в том, чтобы приглашать новых пайщиков.

В советское время паевые фонды кооперативов частично финансировались государством. В современной Германии жилищные кооперативы также финансируются государством. После Второй мировой войны финансирование было очень серьезным, сейчас оно меньше, но оно все равно есть. В ФРГ это основной способ приобретения жилья, а ипотека — дополнительный.

Мое чаяние, чтобы в нашей стране была применена германская модель решения квартирного вопроса, когда основной акцент в государственной политике делался на жилищные кооперативы, а ипотечное кредитование развивается как дополнительное направление. От этого выиграют все — и граждане, которые получат возможность купить квартиру по нормальной цене, и застройщики, квартиры которых будут продаваться без бешеной наценки, связанной с банковским процентом и страховкой.

— Что этому мешает? Отсутствие в законодательстве необходимого объема норм о жилищной кооперации?

— Объем норм в Жилищном кодексе и других законах достаточен. Другое дело, что весьма полезны будут нормы, разрешающие использование материнского капитала в качестве платежа в паевой фонд кооператива. Кроме того, оптимально было бы направить средства из федерального бюджета, которые сегодня идут на рефинансирование процентной ставки по ипотечным кредитам льготных категорий граждан, на финансирование их паевых платежей в жилищных кооперативах.

— Пока госфинансирования нет, очередь на получение квартиры идет долго?

— Госфинансирование есть в ряде субъектов Федерации, которые создали собственные кооперативы для своих госслужащих. У кооперативов, не получающих госфинансирования, ситуация с очередью разная. В нашем кооперативе, как правило, не больше года.

— А каковы меры финансовой безопасности?

— Интересы пайщика и кооператива сбалансированы. Квартира покупается в интересах пайщика, но покупается кооперативом и до момента, пока пайщик не расплатится с кооперативом, находится в собственности кооператива. При этом как целевое приобретение не принимается на баланс кооператива. Пайщик прописывается в ней сам, прописывает членов своей семьи, получает право пользования квартирой.

Кооператив тщательно проверяет юридические аспекты и анализирует ликвидность объекта недвижимости. При этом он не проверяет финансовое состояние пайщика, в этом нет необходимости.

Кооператив устанавливает для пайщика дифференцированные платежи, может ввести платежные каникулы в период временного отсутствия доходов. Вернуть кооперативную долю в покупке квартиры нужно за 10 лет.

Если у пайщика проявляется устойчивая неспособность платить, он выходит из кооператива, и кооператив обязан вернуть ему все внесенные в паевой фонд платежи. Вообще пайщик может принять решение о выходе в любой момент — есть обязательство вернуть ему паевые взносы, предусмотренные законодательством Российской Федерации. Вступительный и членские взносы не возвращаются — они идут, прежде всего, на проверку квартир и обеспечение деятельности кооператива.

— Кооператив «Бест Вей» начал работу весной 2014 года. Каковы результаты за пять с лишним лет?

— Мы — крупнейший жилищный кооператив на постсоветском пространстве, у нас более 6 тысяч пайщиков. Приобретено 589 квартир. «Бест Вей» работает во многих регионах России, а также в Казахстане и Киргизии. Слоган нашего кооператива «Объединиться, чтобы жить!».

— Жить — в смысле выжить?

— Нет, жить — в смысле жить достойно, хорошо, обеспечить высокое качество жизни. Кооператив позволяет это делать. «Старые» члены кооператива приобрели уже по два-три объекта недвижимости. 15 квартир перешли из собственности кооператива в частную собственность пайщиков.

Собственная квартира — это уже определенная жизненная философия. Комфортное жилье — основа нормальной жизни человека, основа создания семьи, производительного труда, чтобы обеспечить эту семью.

Человек перестает быть перекати-полем: не ищет место под солнцем, где лучше. Это уже не пролетарий, скитающийся по арендным квартирам, живущий от зарплаты до зарплаты. Он заинтересован работать на благосостояние своей семьи, своего города и региона. Становится добропорядочным гражданином.

Так что решение квартирного вопроса с помощью жилищных кооперативов изменит облик России.

Роман Василенко родился 5 апреля 1969 года в Ленинграде в семье военнослужащих. Окончил Ярославское высшее военное финансовое училище. После окончания училища до 1998 года служил в ВМФ, на Ленинградской военно-морской базе.

После увольнения в запас в звании капитана третьего ранга работал в финансово-консалтинговых компаниях. Стал основателем нескольких проектов: международной компании Life is Good Ltd., жилищного кооператива «Бест Вей», Международной бизнес-академии IBA. Прошел бизнес-подготовку в семи странах мира. Получил степень MBA во Франции. Имеет награды Министерства обороны и общественные награды.

Кризис на рынке массового жилья можно решить не только ипотекой. В ситуации, когда доходы граждан падали одновременно с ростом сумм кредита на квартиру, продажи недвижимости и строительство новых домов приостановились. Отчасти это было вызвано эскроу-реформой, то есть перечислением денег от покупателя в банк, откуда застройщик их получает не раньше окончания всех работ. Доктор экономических наук, глава правления кооператива «Бест Вей» Роман Василенко предлагает альтернативу ипотеке — жилищный кооператив.

Эскроу-реформа вызвала кризис на рынке массового жилья: квартиры не продаются, новые дома не строятся. Квадратный метр дорожает, объёмы ипотечного кредитования только сейчас вернулись к значениям лета прошлого года. Ипотечные ставки немного снизились, но сумма кредита для покупки квартиры требуется бóльшая, чем год назад. Доходы граждан падали несколько лет подряд, число тех, кто могут себе позволить покупку квартиры с помощью ипотеки, сократилось. В этой ситуации покупка квартир вскладчину — жилищная кооперация — едва ли не единственное решение, способное разблокировать рынок массового жилья.

Что такое жилищные кооперативы

Жилищные кооперативы (ЖК) — это не новая финансовая технология. ЖК работали в советские времена, давали возможность получить квартиру тем, кому трудно было дождаться своей очереди на предприятии, в горисполкоме или в случае, если на очередь не ставили.  

Советские жилищные кооперативы контролировались, но при этом активно финансировались государством. При этом ЖК — вовсе не примета социализма: в те же годы кооперативы были широко распространены в странах с развитой рыночной экономикой, например в Германии.

В послевоенной ФРГ жилищные кооперативы, активно финансируемые, как и в СССР, государством, позволили решить жилищный вопрос десяткам тысяч немцев: у них не было материальной возможности решить его иным путём. И сейчас ЖК в Германии как минимум не менее популярны, чем ипотека.

Германская модель решения квартирного вопроса была заимствована многими восточноевропейскими странами, входившими в советский блок, которые решили вступить на путь рыночных реформ. Кооперативы там были особенно популярны в первые годы перехода к рыночной экономике.

Пошли другим путём

Российские реформаторы, начиная изменения в жилищной сфере, пошли другим путём — сделали ставку на ипотечное кредитование. Они плохо изучили лучшие мировые практики, применили мировой опыт сугубо формально.

Этот путь для новой России был противопоказан, о чём красноречиво свидетельствовал провал на рынке жилищного строительства в 1990-х годах. Низкая обеспеченность россиян квадратными метрами на начало 1990-х годов к концу века стала ещё ниже наряду с общим снижением качества жизни людей. Именно это явилось ключевой причиной массовой миграции из регионов нашей страны.

Почти десятилетие ушло на формирование ипотечного рынка. Ипотечное кредитование первоначально было очень дорогим. Именно для того, чтобы избежать подобных затрат, появился рынок долевого финансирования строящегося жилья, чрезвычайно рискованный для инвесторов.

2000-е дали серьёзный рост доходов граждан — они существенно увеличивались каждый год, что дало стимул для развития массовой ипотеки. При этом желание банков получать сверхприбыль на стремлении россиян во что бы то ни стало начать жить лучше после катастрофы начала 1990-х было велико и никак не сдерживались регулятором.

Люди брали кредиты в надежде на то, что темпы роста их доходов сохранятся, но этого, увы, не случилось. Из времён кризиса 2014—2015 годов известны тысячи историй, когда люди, взявшие значительные ипотечные кредиты, валютные или рублёвые, оказались банкротами. Остались и без квартир, и без средств к существованию.

Пострадали и те, кто отдал предпочтение долевому финансированию. Приток новых инвесторов резко сократился, что привело к тяжёлому кризису на долевом рынке и неизбежному социальному кризису во многих регионах страны.

Важно помнить, что система финансирования спроса на жильё — в том числе и социальная тема. Та система, которая сформировалась в нашей стране, несёт очень высокие социальные риски.

Выбор направления

Сейчас в России очередное время выбора — как выходить из жилищного кризиса и развивать жилищный рынок дальше. Долевое финансирование в прежнем виде перестаёт существовать, государство продолжает делать акцент на ипотеке, что может оказаться не самым оптимальным выбором.

Важно выбрать наилучший с экономической и социальной точек зрения механизм финансирования покупки квартир со стороны потребителей. Разумеется, самый здоровый способ — покупка квартиры за собственные средства.

Покупка квартиры с помощью жилищного кооператива ближе всего к этому способу, потому что это не кредитование, а покупка квартиры совместными усилиями членов кооператива по номиналу. Что такое ЖК? Несколько людей объединяются, чтобы купить квартиру сначала одному, потом второму, третьему пайщику кооператива и так далее.

Паевой фонд пополняется за счёт возвратных платежей тех, кому уже купили квартиру, и за счёт паевых взносов новых членов. Частичное финансирование паевого фонда может взять на себя и государство. В Германии, например, государство финансировало до четверти размеров паевого фонда.

ЖК в современной России

В последнее десятилетие в России появились жилищные кооперативы. Это в основном две категории: кооперативы с частичным финансированием со стороны субъектов федерации (как правило, для госслужащих) и кооперативы для всех — ЖК, которые сумели построить систему, обеспечивающую быстрое движение очереди, как правило, за счёт масштабирования деятельности на несколько регионов. Чем быстрее движется очередь, тем быстрее приходят новые пайщики, и наоборот.

Для того чтобы очередь была год или меньше, в кооперативе должны быть тысячи пайщиков. А темп привлечения новых пайщиков — несколько сотен в год. В условиях российского дефицита жилья это вполне реально.

Почему кооператив — не пирамида

Жилищная кооперация, как и долевое строительство, зависит от притока новых членов. Отличие от долевого строительства состоит в том, что кооператив всегда в состоянии расплатиться по своим обязательствам перед дольщиками.

Согласно Жилищному кодексу, гражданин на любом этапе может выйти из кооператива — и кооператив за два месяца должен ему вернуть его пай. Также кооператив обязан вернуть деньги пайщику, который перестал платить и был исключён из жилищного кооператива. ЖК, как правило, назначает максимально удобный график платежей, может предоставлять отсрочку — он очень заинтересован в том, чтобы пайщик расплатился.

Но если этого не происходит, кооператив расстаётся с пайщиком и возвращает ему пай. Он всегда имеет возможность профинансировать этот возврат за счёт продажи квартиры, в которой проживал пайщик.

Дело в том, что квартира приобретается в интересах пайщика, но до момента, пока пайщик не вернул средства, вложенные кооперативом, находится в собственности кооператива. При этом она не принимается на баланс кооператива. Если пайщик расплачивается, квартира переходит в индивидуальную собственность. Устанавливается десятилетний срок, обычно расплачиваются раньше.

Если пайщик перестаёт платить, кооператив забирает квартиру, но при этом полностью возвращает ему пай. Не возвращаются вступительный и членские взносы, которые идут на оценку ликвидности квартир, приобретаемых в интересах пайщика, и на обеспечение деятельности кооператива.

ЖК не смотрят кредитную историю, не анализируют доходы — в этом нет необходимости. Пайщиками могут быть те, кто не проходит банковский «фильтр» — социальный порог, ограничивающий возможность приобретения квартир малообеспеченными гражданами.

Нужна поддержка государства

Чтобы число жилищных кооперативов росло, требуется поддержка жилищной кооперации со стороны государства.

Оптимально было бы предусмотреть возможность получения жилищными кооперативами государственных средств — например, материнского капитала. Государственные средства на частичное финансирование ипотечной ставки разумнее было бы направлять на частичное финансирование паевых фондов.

Это могло бы помочь созданию нового механизма финансирования покупки жилья и решения жилищной проблемы как проблемы социальной. Есть жильё — человек создаёт семью, стремится заработать достаточно, чтобы её содержать, работает на благо своего города. Нет жилья — уезжает из региона.

Жилищная кооперация делает жильё действительно доступным, существенно снижает финансовый и социальный порог для его приобретения. Её развитие — ключ к решению многих экономических, социальных проблем регионов и страны в целом.

источник: https://russian.rt.com/partners/article/654844-ipoteka-zhilischnyi-vopros-regiony-reforma

Популярная форма покупки жилья в Европе – жилищная кооперация постепенно приживается и в рыночной России. Тем более, что такие кооперативы были востребованы в СССР.

Эскроу-реформа вызвала кризис на рынке массового жилья: продажи квартир замедлились, домов строится  меньше. Ведь число потребителей, способных профинансировать покупку квартир, уменьшается: уровень доходов граждан не растет, а объемы ипотечного кредитования не увеличиваются на фоне роста стоимости квадратного метра.

Поэтому покупка квартир вскладчину – жилищная кооперация (ЖК), чуть ли не единственное спасение рынка массового жилья. О том, способны ли ЖК стать спасательным кругом для рынка в интервью Эксперт-online рассказал председатель правления одного из крупных российских жилищных кооперативов — «Бест Вей» доктор экономических наук Роман Василенко.

— Роман Викторович, жилищные кооперативы – это ведь хорошо забытое старое: они были в советское время и давали возможность получить квартиру тем, кто у кого не было возможности ее получить в качестве очередников того или иного предприятия или очередников горисполкома?

— Совершенно верно – жилищные кооперативы были весьма распространены в Советском Союзе. Но это не какая-то примета социализма, как говорят некоторые: они распространены также в странах с рыночной экономикой – например в Германии.

В послевоенной Германии жилищные кооперативы, как и в СССР, активно финансируемые государством, позволили решить жилищный вопрос десяткам тысяч немцев. И сейчас ЖК в ФРГ как минимум не менее популярны, чем ипотека. Очень популярны кооперативы германского образца в Восточной Европе – особенно в первые годы перехода к рынку.

Мы же, начиная рыночные реформы в жилищной сфере, создавая рынок жилья, плохо изучили лучшие мировые практики. Сделали акцент на кредитные механизмы – хотя, учитывая невысокий или нестабильный уровень доходов у многих россиян, высокую инфляцию, стремление банков заниматься зачастую не столько классическим банковским бизнесом, сколько стремлением к высокой маржинальности на любом направлении деятельности, эти механизмы были для пореформенной России противопоказаны.

Да, 2000-е годы дали серьезный рост доходов граждан. Но по большей части в столицах – в провинции доходы не росли, и это привело к мощнейшей волне внутренней миграции. Кроме того, аппетиты банков к получению сверхприбылей на стремлении россиян во что бы то ни стало начать жить лучше после катастрофы начала 90-х, только выросли.

Люди брали кредиты, в том числе ипотеку, в надежде на то, что темпы роста их доходов сохранятся – но доходы в первой половине 2010 годов начали падать. В последние год-два доходы вроде бы стабилизировались – дай-то Бог!

Но из времен кризиса 2014—2015 года мы знаем тысячи историй, когда люди пострадали в пирамиде, устроенной банками: кабальной кредитной системе, в том числе ипотечной. Россияне, взявшие значительные ипотечные кредиты – валютные или рублевые, оказались банкротами. Остались и без квартир, и без средств к существованию.

Система финансирования спроса на жилье – это в том числе и социальная тема. Такая система, основанная на ипотечном кредитовании, особенно ипотечном кредитовании по-российски, не эффективна экономически и несет высокие социальные риски.

На мой взгляд, сейчас в России очередная развилка — по какому пути мы пойдем, какой способ финансирования покупки квартир со стороны потребителя будет использован. И насколько здоровый будет этот способ и для домохозяйства, и для рынка.

— Самый здоровый способ – покупка квартиры за собственные деньги.

— Безусловно. Покупка квартиры с помощью жилищного кооператива наиболее близка к этому способу – потому что это не кредитование, а покупка квартиры совместными усилиями членов кооператива, по номиналу.

Что такое жилищный кооператив? Это когда несколько людей объединяются, чтобы купить квартиру сначала одному, потом второму, третьему пайщику кооператива, и так далее.

Пайщик ждет квартиру не более года. На данный момент работаем в большинстве субъектов Российской Федерации, а также в Казахстане и Киргизии. 

— Что будет, если приток новых членов замедлится? Каковы риски кооператива не расплатиться по обязательствам?

— Потребность в жилье в нашей стране настолько далека от удовлетворения, так что нам еще расти и расти. Очередь в нашем кооперативе – не больше года.

Что касается рисков недостатка средств для выполнения обязательств перед пайщиками, то они отсутствуют. Квартира покупается целевым образом: для пайщика, в интересах пайщика, с предоставлением пайщику права пользования квартирой и регистрацией в ней по месту жительства.  Но покупается кооперативом и находится в собственности кооператива — до тех пор, пока пайщиком не возвращены средства, предоставленные кооперативом.

После возврата средств она переходит в индивидуальную собственность. И кооператив заинтересован, чтобы это произошло как можно быстрее: возвратные средства пополнят паевой фонд. В нашем ЖК с 2014 года перешли в индивидуальную собственность пайщиков 15 квартир.

Если пайщик не расплачивается, он выходит из кооператива, ему в полном объеме возвращается его пай. Для компенсации этой суммы квартира может быть продана на открытом рынке.

ЖК не проверяют пайщиков – не смотрят кредитную историю, не анализируют их доходы. Они тщательно проверяют и оценивают квартиры: на это идет львиная доля вступительных и членских взносов.

— Чего не хватает для массового развития жилищной кооперации в нашей стране?

— Чтобы жилищных кооперативов были не десятки, как сейчас, а сотни, требуется внимание государства. Нужно специальное законодательство о жилищной кооперации – оно разрабатывается под эгидой фракции «Справедливой России» в Думе, но процесс, увы, далек от завершения. Требуются программы участия государства в финансировании паевых фондов кооперативов и право граждан финансировать пай за счет материнского капитала и других государственных дотаций.

Жилье – фундаментальная потребность человека. Есть жилье – человек создает семью, стремится заработать достаточно, чтобы ее содержать, работает на благо своего города. Нет жилья – уезжает: из региона, из страны.

Развитие жилищной кооперации делает решение жилищного вопроса доступным. Это ключ к решению очень многих экономических, социальных проблем страны и регионов.

Роман ВАСИЛЕНКО: жилищная кооперация помогает сберегать человеческий капитал в нашей стране

Доктор экономических наук Роман Василенко — председатель правления жилищного кооператива «Бест Вей», основатель проекта международной компании Life is Good Ltd., генеральный директор Международной бизнес-академии IBA, бизнес-тренер.

«Бест Вей» позволяет ему как бизнесмену и эксперту реализовать социальную миссию. Ведь жилищные кооперативы дают возможность тысячам людей решить жилищную проблему способом, уникальным для пореформенной России, приученной к дорогим деньгам: покупкой квартиры вскладчину с помощью беспроцентных денег.

— Роман Викторович, «Бест Вей» существует почти пять лет. Каковы масштабы работы кооператива?

— У нас более 6 тыс. пайщиков, мы работаем в большинстве субъектов федерации. Аналогичные кооперативы есть в Казахстане и Киргизии. За это время мы купили 569 квартир.

В кооперативе «Бест Вей», говоря языком инвесторов, 15 выходов, то есть 15 квартир из собственности кооператива перешли в частную собственность пайщиков. Хотя срок, в который пайщик должен вернуть деньги других членов кооператива,— десять лет, а нам нет и пяти. Есть несколько членов кооператива, которые приобретают с его помощью уже второй или даже третий объект недвижимости.

— То есть первоначально квартира находится в собственности кооператива?

— Да. Квартира приобретается целевым образом — по усмотрению и в интересах данного члена кооператива. Покупается любая квартира, которую он хочет и на которую он в состоянии накопить на свою долю, необходимую на приобретение,— 35% от стоимости. Срок такого накопления не ограничен.

Квартира как целевое приобретение не берется на баланс кооператива, пайщик прописывается в квартире и получает право пользования ею.

— А есть ли у кооператива при покупке квартиры по указанию пайщика право вето?

— Скорее право помощи и совета: кооператив проводит тщательную оценку квартиры, юридическую и финансовую. На это идет львиная доля вступительных и членских взносов членов кооператива. Если квартира проблемная, мы просто порекомендуем пайщику другой вариант и поможем его подобрать. Нам нужны гарантии ликвидности квартиры.

Дело в том, что мы не проводим проверку потенциальных членов кооператива, которую проводят банки в отношении своих заемщиков. Ни уровень доходов, ни его кредитная история нас не интересуют. Поэтому кооператив привлекает довольно много молодых людей, молодых семей, у которых как раз бывают сложности с постоянными доходами, стажем работы на одном месте, кредитной историей.

Мы предоставляем максимально удобный график платежей. Если у пайщика временные трудности с доходами, мы предоставляем ему отсрочку.

Но может случиться такое, что пайщик больше не может платить. В этом случае он выходит из кооператива, выписывается из квартиры, но уходит из него вместе с теми паевыми средствами, которые он вносил: кооператив их возвращает в полном объеме.

Вообще пайщик может выйти из кооператива в любой момент, паевые взносы кооператив возвращает ему в срок, не превышающий двух месяцев. Это гарантировано законом. Итак, паевые взносы возвращаются в полном объеме, вступительный и членские взносы не возвращаются.

— Сколько примерно составляет переплата при приобретении квартиры через кооператив, связанная со вступительным и членскими взносами?

— Пайщик расплачивается десять лет, при этом переплата, связанная со вступительным и членскими взносами, составит порядка 400 тыс. руб. Понятно, что, если пайщик расплатится быстрее, он заплатит меньше.

— Сколько всего жилищных кооперативов на рынке?

— Видных — десятки. Есть кооперативы, созданные под эгидой субъектов федерации, но они прежде всего для бюджетников. Это распространенная в мире модель: государство берет на себя частичное финансирование паевого фонда.

В Германии, например, государство финансирует около четверти паевых фондов кооперативов, и это вообще основная модель приобретения жилья в этой стране. Немецкий опыт весьма распространен в Восточной Европе. Жаль, что в России и на постсоветском пространстве он был воспринят поздно, хотя у нас есть традиции советских жилищных кооперативов, кстати финансировавшихся государством.

Может быть, и сейчас средства на субсидирование процентной ставки направить на частичное финансирование паевых фондов жилищных кооперативов? В качестве первого шага — право привлекать в качестве паевого платежа материнский капитал.

Сегодня большинство российских кооперативов, в том числе наш, работают без государственного финансирования. Источника пополнения паевого фонда два: возвратные платежи и паевые взносы новых членов кооператива. То есть чем быстрее приходят новые члены, тем быстрее подходит очередь для покупки квартиры для тех, кто вступил в него раньше.

Как правило, новых пайщиков в любом кооперативе приглашают уже имеющиеся пайщики. Покупка квартиры вскладчину слишком «интимный» процесс, чтобы в кооперативы приходили по рекламным объявлениям. Потому быстро очередь идет в кооперативах, которые научились масштабировать свою работу.

Приток новых членов у нас высокий все годы существования. Дело в том, что у нас чаще всего квартира покупается за год. Приток новых членов обеспечивает скорость очереди, а скорость очереди привлекает новых членов.

— Застройщики говорили мне, что ситуацию на рынке жилья после реформы долевого строительства может разблокировать только покупка квартир вскладчину: ипотечное кредитование не растет и оно слишком дорогое.

— Скорее всего, поэтому в последний год мы фиксируем существенный приток новых членов из, скажем так, традиционной ипотечной целевой аудитории. Если гипотеза верна, то новая экономическая ситуация будет способствовать росту жилищной кооперации. Еще больше ей способствовало бы появление специального законодательства о жилищной кооперации.

— Действующих норм недостаточно?

— Норм достаточно — в Жилищном кодексе и ином законодательстве. Речь идет о дополнительных нормах, которые были бы полезны, позволили бы жилищной кооперации развиваться более активно.

— Почему вы занялись жилищной кооперацией?

— Я стремился создать проект, который позволяет решать самый насущный для нашей страны — квартирный вопрос, причем решать некоммерческим способом.

Жилищная кооперация в России — это, по сути, способ сбережения человеческого капитала, создания условий для повышения качества жизни людей. Люди в провинции не могут решить жилищный вопрос — и уезжают в столицы. Молодежь не может решить жилищный вопрос — и уезжает за границу. Жилищная проблема — одна из острейших в России, и жилищная кооперация предлагает, пожалуй, оптимальный способ ее решения.